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目次

• 【一級建築士が解説】フルローン＝現金0円は危険？家づくりで後悔しない資金計画と費用の目安
• フルローンでも「現金0円」は危険。最低でも「物件価格の5〜10%」が安心ライン
• そもそも「フルローン」で借りられる費用・借りられない費用の境界線
• 契約から引き渡しまで「いつ」「いくら」現金が出ていくか
• フルローンで注文住宅を建てるメリットと知っておくべきリスク
• まとめ：フルローンの成功には、事前の「資金シミュレーション」が不可欠

【一級建築士が解説】フルローン＝現金0円は危険？家づくりで後悔しない資金計画と費用の目安

「貯金は少ないけれど、早いうちにマイホームを持ちたい」「フルローンなら手持ち資金がなくても大丈夫？」

憧れの注文住宅。「頭金なし」でローン審査に通ったとしても、実は契約や引き渡しのタイミングで数百万円単位の現金が必要になることは、あまり知られていません。ここを誤解していると、いざ契約という場面で「払えない」という最悪の事態に陥ってしまいます。

本記事では、兵庫県姫路市・たつの市エリアで、一級建築士による高い提案力を強みとし、20代からの家づくりにも数多く伴走してきたACE FORMが、安全に計画を進めるために知っておくべき「お金のリアル」を解説します。

この記事を読めば、以下の点が明確になります。

・フルローンでも用意すべき「最低限の現金」の目安

・ローン実行前に発生する「支払いタイミング」の全貌

・親からの資金援助を無駄にしない「贈与税」の知識

・予算オーバーを防ぐための、正しい資金計画の立て方

「予算が足りない」とハウスメーカーで諦めてしまう前に。無理のない計画で、あなたの「暮らしの１番」を叶えるヒントとして、ぜひ最後までご覧ください。

フルローンでも「現金0円」は危険。最低でも「物件価格の5〜10%」が安心ライン

「頭金なしのフルローン」は、あくまで建築費や土地代の全額を借りられるという意味であり、「最初から最後まで財布を開かなくていい」わけではありません。

実際には、ローン実行（入金）までの間に現金でしか払えない費用が発生します。完全に手持ち資金ゼロで進めると、契約直前で「払えない」という事態になりかねません。家づくりを安全に進めるための、リアルな資金計画を解説します。

なぜフルローンなのに現金が必要？「手付金」と「つなぎ融資」の落とし穴

住宅ローンのお金が実際に振り込まれるのは、原則として「家の完成・引き渡し時」です。しかし、家づくりの契約や工事中には、それより先に支払わなければならないお金が存在します。

<現金が必要になる主なタイミング>

手付金（契約時）：
土地や建物の契約時に、代金の一部を先払いします。相場は物件価格の5〜10%。ローンに組み込める場合でも、契約時には一旦現金で立て替えて支払う必要があります。これが用意できないと、そもそも契約自体ができません。

つなぎ融資の諸費用（着工中）：
着工金や中間金を支払うために「つなぎ融資」を利用する場合、その利息や手数料はローン実行時に清算、あるいは先行して現金払いを求められるケースがあります。

フルローン審査に通っていても、これらの一時的な支払いで現金ショートを起こすリスクがあります。「まずは現金で払い、後からローンで補填される」という流れを理解しておくことが重要です。

一級建築士が試算する「手元に残すべき最低限の現金」シミュレーション

「家にお金を使いすぎて、生活費が残っていない」という事態は絶対に避けるべきです。建築士の視点では、不測の事態や新生活の準備費用を含め、以下の現金確保を推奨しています。

<3,000万円の注文住宅を建てる場合の目安>

手付金・契約金：
150万円〜300万円 物件価格の5〜10%。完成後に戻ってくるケースもありますが、契約時には必須です。

諸費用（現金払い分）：
50万円〜100万円 地鎮祭や上棟式の費用、近隣への挨拶品、引越し代、新居のカーテン・照明・家具家電の購入費用など。これらはローンに組み込めないことが大半です。

生活防衛資金：
120万円〜 病気や怪我、急な収入減に備え、生活費の3〜6ヶ月分は手を付けずに残しておきます。

結論として、不測の事態に備えて「物件価格の5〜10%程度」の現金を確保できるのが理想的です。しかし、20代での家づくりにおいて、最初から潤沢な現金を用意するのは簡単ではありません。

「今は手持ち資金が心もとない」という場合でも、つなぎ融資の活用や、月々の負担を抑える長期ローン（50年ローンなど）を組み合わせることで、安全な資金計画を組めるケースがあります。ギリギリの資金計画で無理をする前に、まずはプロに「現状の資金」で何ができるかをご相談ください。

親からの資金援助がある場合は？贈与税非課税措置の活用ポイント

自己資金が目安に届かない場合、親や祖父母からの資金援助は有効な解決策です。「住宅取得等資金の贈与」に関わる特例措置を活用すれば、一定額まで贈与税がかかりません。

<贈与税非課税枠の内容（令和8年12月31日まで）>
・省エネ等住宅（ZEH水準など）： 1,000万円まで非課税
・それ以外の一般住宅： 500万円まで非課税

<活用の注意点>
制度を確実に利用し、後から課税されるトラブルを防ぐために、以下の2点は必ず押さえておきましょう。

申告が必須：
税額が0円になっても、贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日に税務署への申告が必要です。忘れると特例が適用されません。

タイミング：
原則として、住宅の新築や取得に充てるための資金であるため、支払いのタイミングに合わせて贈与を受ける必要があります。

この制度を利用して親から「手付金」や「諸費用」分の援助を受けられれば、手元の現金を温存しつつ、フルローンのリスクを大きく下げることができます。まずは親族に制度を説明し、相談してみましょう。

そもそも「フルローン」で借りられる費用・借りられない費用の境界線

「フルローン」と言っても、物件価格のみを借りるのか、諸費用まで含めて借りるのか（オーバーローン）によって範囲は異なります。しかし、どんなに融資枠を広げても「銀行が貸してくれない費用」は確実に存在します。

契約後に「これが払えない」と慌てないよう、資金計画の境界線を事前に把握しておきましょう。

住宅ローンに組み込めるもの（本体工事費・付帯工事費・一部諸費用）

基本的に、住宅という「資産」に関連する費用はローン対象です。最近は諸費用まで含めたフルローン商品も増えています。

<主な対象項目>

物件本体：
土地代、建物本体工事費

付帯工事費：
地盤改良費、屋外給排水工事、外構（庭・駐車場）工事費
※ただし、建物と別の業者に外構を頼む場合、ローン一本化が難しいケースもあるため確認が必要です。

諸費用の一部：
仲介手数料、ローン保証料、登記費用、火災保険料

「諸費用ローン」を併用、または上乗せすることで、これらを丸ごと借り入れ可能です。ただし、借入額が増えるぶん審査は厳しくなり、金利が上乗せされる場合もあるため、返済総額とのバランスを見ることが重要です。

原則「現金払い」になるもの（手付金・地鎮祭費用・近隣挨拶・家具家電）

銀行は「形に残らないもの」や「個人の趣味嗜好品」への融資を嫌います。また、商習慣として現金手渡しが必要な場面もあります。

<現金必須の項目>

手付金（契約金）：
契約の証として売主に支払うお金。ローン実行前に支払うため、一時的に手持ち現金からの持ち出しが必須です。

祭事・挨拶費用：
地鎮祭や上棟式の玉串料（神主への謝礼）、近隣への挨拶品、大工さんへの差し入れなど。これらは領収書が出ないことも多く、融資対象外です。

家具・家電・カーテン：
備え付け以外のインテリアは「生活用品」とみなされ、住宅ローンには組み込めません。

これらは総額で数百万単位になることもあります。フルローン前提でも、この分だけは貯蓄から捻出する必要があります。

引っ越し費用や解体費用はローンに組み込める？銀行による違い

ここは金融機関によって判断が分かれる「グレーゾーン」です。一般的に、解体費用は土地取得とセットなら認められやすい一方、引っ越し費用は対象外のケースが大半です。

<取り扱いの傾向>

解体費用：
古家付き土地を購入して建てる場合、土地代の一部としてローンに組み込める銀行が多いです。

引っ越し費用：
原則NGです。使途が自由な「多目的ローン（金利高め）」であれば可能ですが、低金利の「住宅ローン」枠では認められないことがほとんどです。

対策としてネット銀行は厳格で、地方銀行や信用金庫は柔軟に対応してくれる傾向があります。もし資金が厳しい場合は、審査申し込みの段階で「解体費や諸経費をどこまで含められるか」を窓口で相談し、柔軟な銀行を選ぶのが正解です。

契約から引き渡しまで「いつ」「いくら」現金が出ていくか

フルローンを利用する場合でも、実際のお金の動きは「一時的な立て替え払い」の連続です。特に契約直後と引き渡し前後は、数百万円単位のお金が動きます。

資金ショートを防ぐため、家づくりのステップごとに発生する「現金の支払いタイミング」と「目安金額」を把握し、口座残高を管理しましょう。

1. 土地・建物契約時：もっとも現金が必要な「手付金」の支払いタイミング

家づくりで最初に訪れる最大の現金出費が、契約時に支払う「手付金」です。これは売買代金の一部を先払いするもので、契約成立の証拠金としての役割を持ちます。

<支払いの詳細>

タイミング：
売買契約（または工事請負契約）の締結時。原則、銀行振込か現金手渡しです。

金額目安：
物件価格の5〜10%
（例）3,000万円の物件なら 150万円〜300万円

重要な役割（解約手付）：
万が一、買い主の都合で契約をキャンセルする場合、支払った手付金を放棄することで契約解除が可能となります（相手方が履行に着手するまで）。逆に手付金を払っていないと、解約時に高額な違約金を請求されるリスクがあります。

この段階では住宅ローンはまだ実行（入金）されていないため、全額自己資金での準備が必須です。親からの贈与を使う場合は、この契約日までに口座に入れておく必要があります。

2. 着工前〜上棟時：地鎮祭や上棟式の費用、印紙代などの諸経費

契約が済むと、工事に向けて細々とした現金出費が続きます。一つひとつは少額でも、積み重なると数十万円になるため注意が必要です。

<主な支払いリスト>

印紙税（契約時〜着工前）：
1万円〜3万円程度 | 契約書に貼る収入印紙代です。電子契約の場合は不要になるケースもあります。

地鎮祭（着工前）：
3万円〜5万円（玉串料）| 神主への謝礼（玉串料）は、のし袋に入れて当日手渡しが一般的です。お供え物代が別途かかる場合もあります。

近隣挨拶（着工前）：
数千円〜1万円 | 工事中の騒音で迷惑をかける近隣住民へのタオルや菓子折り代です。

上棟式（工事中）：
10万円〜（実施する場合） 大工さんへのご祝儀、昼食（弁当）代、手土産など。最近は省略するケースも増えていますが、行う場合はまとまった現金が必要です。

これらの費用は基本的に領収書が出ないものや慣習的な出費が多く、住宅ローンに組み込むのは困難です。「雑費」として予算取りしておきましょう。

3. 引き渡し・入居後：不動産取得税や登記費用、引っ越し代の精算

家が完成し、いざ引き渡しというタイミングでも現金は必要です。さらに、入居して数ヶ月後に忘れた頃にやってくる税金通知にも備えなくてはなりません。

<最後の出費と税金>

登記費用：
20万円〜50万円 「保存登記」「抵当権設定登記」などにかかる登録免許税と、司法書士への報酬です。ローン実行額から差し引かれる場合もありますが、現金精算を求められることもあります。

引っ越し費用：
10万円〜（繁忙期は倍増） 通常、ローン対象外のため現金払いです。

不動産取得税（入居後）：
数万円〜（軽減措置適用後） 土地や建物を取得した際にかかる地方税です。取得から半年〜1年後に納税通知書が届きます。

ポイント：
一定の条件を満たす住宅用土地・家屋には**軽減措置（控除）**があります。多くの一般住宅では、都道府県税事務所へ申告することで税額を大幅に減額（場合によっては0円に）できます。申告を忘れると高額な請求が来るため、入居後の手続き漏れには十分注意してください。

住宅ローンのお金が振り込まれる「引き渡し」の瞬間まで、現金が出ていくタイミングは何度も訪れます。

「フルローンだから貯金ゼロでもなんとかなる」と甘く見ていると、契約時の手付金で躓いたり、入居後に届く税金の通知で生活が苦しくなったりしかねません。

総額の予算合わせだけでなく、「いつ、いくら現金が必要か」を時系列で整理し、逆算して手元の現金を温存しておくことが、家づくりを最後まで安全に進めるカギとなります。

フルローンで注文住宅を建てるメリットと知っておくべきリスク

「頭金なし」にはネガティブなイメージが付きまといますが、低金利が続く現代においては、戦略的なフルローン選択も有効です。

ただし、借入額が最大化するため、金利変動や支払い総額への感度を高く持つ必要があります。メリットとリスクを天秤にかけ、ご自身のライフプランに合うか判断しましょう。

メリット：子育てや急な出費に備えて「手元の現金（生活防衛資金）」を温存できる

フルローンの最大のメリットは、貯蓄を崩さずに家を建てられる点です。住宅ローンは一度借りると長期間の返済が続きますが、一度手放した頭金（現金）は、簡単には元に戻りません。

<現金を温存すべき具体的理由>

ライフイベントへの備え：
出産、教育費、車の買い替えなど、まとまった現金が必要なタイミングに対応できます。

不測の事態への防衛：
病気や怪我による休職、急な収入減といったリスク発生時、手元に「生活防衛資金（生活費の半年〜1年分）」があるかが精神的な安定に直結します。

団信の活用：
住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯します。万が一の際、ローン残高はゼロになりますが、支払った頭金は戻ってきません。手元に現金を残しておけば、遺された家族の生活費として活用できます。

「無理して頭金を入れて貯金がすっからかん」になるよりも、超低金利の住宅ローンを最大限利用し、手元資金を厚く持っておく方が、家計の安全性は高まります。

リスク：借入額増による総返済額の増加と、金利上昇時の影響

借入額が増えれば、当然ながら毎月の返済額と支払う利息の総額は増加します。特に注意すべきは、将来的な金利上昇リスクです。

<金利タイプ別の注意点>
借入額が大きくなるフルローンでは、金利タイプの選択が総返済額にダイレクトに影響します。それぞれの特徴とリスクを理解しておきましょう。

変動金利の場合：
借入額が大きいほど、わずかな金利上昇でも返済額へのインパクトが大きくなります。現在は低金利ですが、将来金利が上昇した際、フルローンだと利息負担が急激に増え、返済が苦しくなるリスクがあります。

全期間固定金利（フラット35など）の場合：
金利が変わらない安心感はありますが、変動金利に比べて適用金利が高めに設定されています。フルローンにすることで、さらに融資率による金利上乗せが発生する場合もあるため、総支払額が想定以上に膨らむ可能性があります。

フルローンを選択する場合は、現在のギリギリの返済額で考えるのではなく、「金利が上がっても返済できるか」というストレスチェックを行い、借入額を慎重に決める必要があります。
一方で、20代の若いうちに家を建てることには「時間を味方にできる」という最大のメリットがあります。例えば「50年ローン」を活用すれば、月々の返済額を賃貸家賃並み、あるいはそれ以下に抑えつつ、余裕を持って資産形成を進めることが可能です。

金利リスクは考慮すべきですが、毎月の固定費を下げて手元の現金を温存することは、長い人生において大きなリスクヘッジとなります。

失敗しないために：契約後の追加変更を防ぐ「詳細な打ち合わせ」の重要性

フルローンの落とし穴として多いのが、契約後の「追加工事費用」です。

住宅ローンの借入額は、基本的に「契約時の金額」で審査されます。そのため、着工後に「やっぱりコンセントを増やしたい」「キッチンのグレードを上げたい」といった要望が出た場合、その追加費用はローンに組み込めず、全額現金での即時払いを求められるケースがほとんどです。

<現金の持ち出しを防ぐ対策>

契約前に仕様を確定させる：
「とりあえず契約してから詳細は後で」は禁物です。コンセントの位置、壁紙、棚の枚数まで、契約前に詳細を詰め切ることが大切。契約後の大幅な追加変更は予算オーバーの元となりますが、コンセント1つ決めるのにも専門的な知識は必要。だからこそ、契約前の段階で「後から変更が出ないレベル」まで、徹底的に生活イメージを具体化してくれる提案力のある会社を選ぶことが重要です。

予備費を計上しておく：
見積もりに最初から数十万円の予備費を含めてローン審査を通しておき、余れば最終金から減額するという方法が可能か、ハウスメーカーや銀行に相談してください。

契約後の変更はコスト高になるだけでなく、資金計画を狂わせる最大の要因です。フルローンだからこそ、最初の見積もりの精度を高めることが不可欠です。

まとめ：フルローンの成功には、事前の「資金シミュレーション」が不可欠

本記事では、フルローンを利用する場合でも発生する「現金」の支払いタイミングや、最低限確保すべき資金の目安について解説しました。家づくりを安全に進めるためには、「頭金なしで借りられるか」という点だけでなく、契約から引き渡しまでのお金の流れを正確に把握し、入居後の生活まで見据えた資金計画を立てることが何より重要です。

しかし、金融機関ごとのルールの違いや、諸費用の詳細な内訳は複雑で、ご自身だけで完璧な計画を立てるのは容易ではありません。また、「予算が届かない」という理由だけで、ハウスメーカーから希望のプランを断られたり、デザインや性能を大きく妥協せざるを得ないと感じている方も多いのではないでしょうか。

私たちACE FORMは、姫路市・たつの市エリアで、一級建築士をはじめとする建築のプロがお客様と直接対話し、デザインだけでなく資金面でもそのご家族だけの「暮らしの1番」を形にする工務店です。 画一的な商品を売るのではなく、お客様の状況に寄り添う提案スタイルだからこそ、一般的なハウスメーカーでは実現が難しい予算調整や、柔軟な資金計画の立案が可能です。

特に、予算に不安のある20代・若年層のお客様には、月々の返済負担を抑える「50年ローン」の活用など、長期的な視点での無理のないプランをご提案しています。「他社で予算が合わなかった」「資金計画に自信がない」という方は、ぜひ一度、ACE FORMにご相談ください。

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【この記事の監修者】

ACE FORM代表 堀岡慶輔 / 一級建築士

一級建築士として建築業界に長年従事。ハウスメーカーでの経験を活かし、顧客の暮らしを第一に考えた住宅提案を行うACE FROMの代表を務めています。

株式会社ACE FROMの代表として、革新的な建築デザインと顧客満足度を追求。

一級建築士としての豊富な経験と専門知識で、高品質な住まいづくりを提供いたします。